Tuottava raha tuottamaan rahaa osa 2

Jatkan nyt pohdintojani sijoitusomaisuuteni vivuttamisesta eli lisäsijoituksesta jolle saa "äärettömän" oman pääoman tuoton. Viime kirjoituksessani käsittelin Nordnetin Superluottoa ja lopputulos taisi olla se, että voisi olla hyvä idea ostaa sillä jotain defensiivistä, kassavirtaa tuottavaa lappua. Vaikka yritykseni Superluotto on sittemmin aktivoitunut, en ole ostellut mitään sillä minulla on toinenkin idea vivutukseen.

Jos odotitte jotain hämmästyttävää ja upouutta sijoitusideaa, tulitte väärään paikkaan. Ajatuksissani on nimittäin hankkia yritykselle sijoitusasunto. Plääh, tylsää. Asiaa edistäessäni törmäsin kuitenkin odottamattomiin juttuihin, jotka haluaisin jakaa. Lisäksi haluan esittää perusteluni tälle idealle.

Omaisuuden vivuttaminen lisätuoton saamiseksi on siis perusajatus. Superluoton käytössä on kuitenkin ainakin minulle pieni ideologinen ongelma - nimittäin se, että omaisuus jota vivutetaan altistuu potentiaalisesti äärimmäisen voimakkaille hinnanmuutoksille jotka vaikuttavat lainaehtoihin. Ja kuten Ikiholdaajakin laski, Hopeatasolle lipsahtaminen käy kalliiksi marginaalikoron ollessa huima.

Miksi sitten sijoitusasunto? Koska muutokset vakuutena käytettävien arvopapereiden hinnoissa eivät lainanoton jälkeen tyypillisesti vaikuta lainaehtoihin - kuten ei sijoitusasunnon arvonmuutoskaan. Jos siis saan arvopapereiden panttaamista vasten lainan niin alle viidenkymmenen prosentin kurssiromahduksella ei ole mitään vaikutusta kunhan laina vain lyhentyy sovittuun tahtiin. Lisäksi sijoitusasuntoon saa enemmän vipua. Salkun hinnasta Kultatason Superluottoa ei voi saada edes 40:ää prosenttia kun taas arvopaperit arvostetaan yleensä 50-prosenttisesti asuntolainan vakuudeksi.

Ideaalitilanteessa saisin hankittua asunnon siten, että nettotulot kattaisivat lainanlyhennyksen kokonaisuudessaan. Ajatuksissa onkin ottaa lainaa mahdollisimman pitkällä maksuajalla, jotta kuukausittainen erä olisi pienempi. Pienten laskelmien jälkeen kävi valitettavasti ilmi, että summilla joilla pelaan joutuisin rahoittamaan lainanlyhennyksiä kenties parillakin sadalla eurolla kuukaudessa. Tämä ei välttämättä olisi valtava ongelma, sillä arvioni mukaan yrityksen vuosittaiset osinkotulot voisivat kattaa tämän vajeen.

Sanotaan, että saisin asunnon hankittua 20 vuoden laina-ajalla siten, että joutuisin lyhentämään 200€/kk sen jälkeen kun lainanlyhennyksestä on vähennetty vuokratulot. Laskeskellaanpa.

200€/kk kahdenkymmenen vuoden ajan vuosittaisella 7%:n tuotolla on n.105k€.

Lisäksi pitää huomioida, että Superluotto ja asuntolaina ovat toisensa poissulkevia, jolloin Superluoton vivulla saatava voitto kuitataan tappioksi vaihtoehtoiskustannuksena.

Asunto kelpaa n.70-prosenttisesti lainan vakuudeksi jolloin salkun täytyisi olla noin 60% asunnon arvosta sillä arvopaperit arvostetaan vakuudeksi ainoastaan puolella niiden hinnasta. Mikäli kyseistä salkkua takaamisen sijaan vivutettaisiin Superluotolla ja vakuusarvon oletetaan olevan noin 60% salkun hinnasta, Superluotolla saadun vivun osuus asunnon hinnasta olisi 60%*60%*40% = 14,4%. Seitsemän prosentin vuosituotolla tämä sijoitus paisuisi 20 vuodessa n. 56%:n asunnon hinnasta eli tuottoa tulisi yli 40% asunnon hinnasta.

Sillä olettamuksella että vuokrauksesta aiheutuvat kulut sekä remontit, ym. suurin piirtein kuittaavat asunnon arvonnousun, kyse on siitä onko tuo 105k€ enemmän vai vähemmän kuin 60 prosenttia asunnon hinnasta. Omalla kohdallani totean, että aika lähellä mennään. Verotus- ym. kysymykset toki tulevat esille erikseen, mutta ainakin ollaan nähdäkseni samalla hehtaarilla.

Päätin kaikesta huolimatta lähestynyt pankkeja huimalla bisnesideallani. Yllätyksekseni olen saanut kuulla, että käytännössä kukaan ei ole keksinyt yrittää samaa. Siis ainakaan yrityksen kautta. Ja koska kukaan muu ei harrasta tätä, siihen suhtaudutaan tietenkin nuivasti. Eräästä pankista sanottiin yrityksen sekä henkilökohtaisen varallisuuden selvittämisen jälkeen ykskantaan ettei pankki halua rahoittaa hanketta millään summalla. Toinen nimeltä mainitsematon oranssilogoinen pankki puolestaan sanoi että jotain pientä lainasummaa voisi harkita, mikäli siirtäisin pantattavat arvopaperit heille. Käsirahaakin olisi kuulemma hieman pitänyt löytyä. Kuukausimaksu arvopaperisäilytyksestä ja 10 euron siirtomaksu per arvopaperi ei kuitenkaan lämmittänyt minua joten en tarttunut tarjoukseen.

Luulenpa siis, että salkkua vivutetaan lähitulevaisuudessa Superluotolla.